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Cambios en el mercado de alquiler

Tanto si tienes viviendas en el mercado inmobiliario como si eres de los que optan por vivir en alquiler, el nuevo Real Decreto-ley publicado el pasado marzo TE INTERESA.

¿Es posible que esta nueva medida cambie nuestra forma de pensar?, ¿puede cambiar nuestra arraigada costumbre de comprar antes que alquilar?.

Tradicionalmente esto es lo que han preferido los españoles, en parte, debido a la no percepción de ahorro entre  vivir en alquiler y tener propiedad. 

A esto se le sumaban las  reducidas condiciones de estabilidad y seguridad ofrecidas para ambas partes y a los nulos incentivos ofrecidos para su alquiler, tanto desde el punto de vista del  arrendador como del arrendatario.

El Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo de medidas urgentes en materia de alquiler tiene la intención de mejorar la posición de las personas que deciden vivir en régimen de alquiler, reduciendo así su posición de debilidad, en especial en los últimos años con el auge del alquiler vacacional.

Vamos a ver algunas de dichas medidas y como nos afectan:

Medidas de reforma de contratos de arrendamiento de vivienda.

-  Contratos más largos: se amplía el plazo de prorroga obligatoria del contrato entre particulares de 3 a 5 años, y a 7 cuando el arrendador sea persona jurídica. Esto supone un incremento del plazo legal mínimo en el que el inquilino puede permanecer en la vivienda arrendada.

-  Ampliación de la prórroga tácita del contrato de 1 a 3 años. En el supuesto de que el arrendador o el arrendatario, una vez finalizado el plazo de prórroga obligatoria, no manifiesten su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento, se entenderá prorrogado por plazos anuales hasta un máximo de  3 años más salvo comunicación del arrendatario.

-  Mayor seguridad ante sustitución fideicomisaria, enajenación forzosa por ejecución hipotecaria o sentencia judicial al poder cumplir los 5 o siete años de prorroga obligatoria sin perjuicio de no renovación posterior.

-  En el momento de la firma del contrato, el arrendador no podrá exigir al nuevo inquilino un aval, al margen de la fianza, que exceda en 2 meses la renta mensual de alquiler a no ser que se trate de contratos de larga duración.

-  En la nueva normativa se establece el sistema estatal de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda con la posibilidad de que las comunidades autónomas desarrollen sus propios índices, pudiendo diseñar las políticas y programas públicos en materia de vivienda en sus respectivos ámbitos territoriales.

 

PROPIEDAD HORIZONTAL

-  También en relación a la propiedad horizontal,  se dotara un fondo de reserva que se exigirá a las comunidades de propietarios que no podrá ser inferior al 10% del último presupuesto ordinario, pudiendo destinarse a la realización de las obras obligatorias de accesibilidad previstas en la Ley de propiedad horizontal, en su artículo Diez.1.b).

-  Para proteger a los propietarios frente al  alquiler turístico, el real decreto-ley modifica la Ley sobre Propiedad Horizontal permitiendo a las comunidades de vecinos limitar o vetar este tipo de arrendamientos en el edificio, siempre que lo apoyen tres quintas partes de los propietarios. Una medida que solo se aplicará a nuevos pisos turísticos y no a los ya existentes al no tener carácter retroactivo.

 

MEDIDAS  ECONOMICAS Y FISCALES

-  Se ha modificado la Ley Reguladora de Haciendas Locales para incluir varias medidas con respecto al Impuesto de Bienes Inmuebles.

   · Los ayuntamientos podrán establecer, para los bienes inmuebles urbanos, excluidos los de uso residencial, tipos diferenciados  atendiendo a los usos establecidos.

   ·  Para los inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados de forma permanente, los ayuntamientos podrá exigir un recargo del hasta el 50% de la cuota líquida del impuesto. (se establecerá mediante ordenanza).

   ·  Los ayuntamientos podrán establecer una bonificación del hasta el 95% en la cuota íntegra del impuesto para los bienes inmuebles de uso residencial destinados a vivienda.

-  Se añade apartado 26 en el art. 45.I.B TR LITPADJ en el que se comunica la exención de los arrendamientos de vivienda para uso estable y permanente

Las anteriores medidas parecen estar orientadas a proteger la posición del inquilino frente al arrendador, en especial debido al incremento del alquiler vacacional en el centro de las ciudades en perjuicio del alquiler de mayor duración.

Parecen necesarias este tipo de medidas si se quieren reducir las consecuencias que suelen asociarse a los alquileres turísticos: inflación del precio de la vivienda, gentrificación, dificultad de acceso a una vivienda, ruido, incivismo,..

Ahora  solo queda esperar para comprobar si estas medidas consiguen su objeto.

Y en vuestra opinión, ¿os parecen suficientes estas medidas?, ¿son necesarias?

 

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Soledad Marín

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